Механизм совершенствования управления инвестициями с учетом фактора времени

Механизм совершенствования управления инвестициями с учетом фактора времени
Rate this post

 В статье определена величина потерь от «замораживания» капитальных вложений в связи с превышением сроков строительства против нормативных. Автор приходит к выводу, что трудности с инвестициями связаны с тем, что процесс реализации жилья строящихся объектов идет слабыми темпами, что приводит к замедлению кругооборота денежных средств. Заключая договор на приобретение квартиры строящегося объекта физических лиц с заказчиком или строителем, физические лица принимают долевое участие в строительстве многоквартирного дома. Статья 1 пункта 3 и статья 2 Закона №214-ФЗ с физическими лицами Закон запрещает заключать инвестиционный договор с заказчиком (строителем) на приобретение квартиры при строительстве многоквартирного дома, если физические лица не являются индивидуальными предпринимателями или юридическим лицом.

Интенсивный прирост продукции и высокие темпы разви­тия производства обеспечивают капитальные вложения, которые требуют сокращения сроков ввода новых производственных мощ­ностей. Исключительно важной задачей является определение об­щественно-необходимой длительности строительства. Она требует не только целесообразности, концентрации трудовых ресурсов на наиболее важных объектах, что даст сокращение сроков строитель­ства, но и решения вопроса правильного определения необходи­мых затрат рабочего времени. Наблюдается невыполнение плана ввода производственных мощностей в отрасли строительства. В связи затягиванием сроков строительства, существенно снижает­ся эффективность производства, сдерживается ввод мощностей в эксплуатацию и темпы роста производства, а вложенные средства распыляются. Оценка фактора времени и величина потерь в связи с затягиванием срока строительства рассчитывается как сумма чи­стого дисконтированного дохода (далее ЧДД) нормативного срока строительства и превышающего срока строительства.

Величина потерь в связи с «замораживанием» капиталь­ных вложений определяется по формуле:

■^12 = + (1) где, Sn — величина потерь в связи с «замораживанием» ка­питальных вложений;

Бнсс — величина потерь в связи с «замораживанием» капи­тальных вложений в период нормативного срока строительства, тыс. рубль;

Бпсс — величина потерь превышающего срока строитель­ства в связи с «замораживанием» капитальных вложений.

При проведении расчета оценки фактора времени со­гласно формуле, сумма величин потерь в связи с затягиванием срока строительства жилого комплекса «Французский двор» (дом № 5а), составляют 61 556,02 тыс. рублей, а жилого ком­плекса «Дом на Новомостовой» — 199 969 тыс. рублей.

Исследования показала, что этапы развития жилищного строительства ведется не интенсивно, имеются задержки сда­чи объектов с нарушением нормативных сроков их сдачи в экс­плуатацию по следующим причинам:

— высокая себестоимость строительства жилья, которая приводит к затруднению реализации;

  • высокая стоимость аренды или выкупа земельного участка;
  • несвоевременное финансирование инвесторов, связан­ное с проблемой реализации жилья строящихся объектов.

Реализацией инвестиционной деятельности жилищного строительства в форме капитальных вложений занимаются основные участники инвестиционной деятельности — инвестор и юридические лица, т. е. осуществляется реализация инве­стиций и заказчика.

Отсутствие единой информационной системы внутри строи­тельного комплекса приводит к низкой инвестиционной привлека­тельности большинства регионов России. Строительные предприятия не получают не только нужные им ресурсы в необходимом обЪеме, но и возможность реализации новой строительной продукции.

Заказчиками могут являться инвесторы и могут быть юри­дические или физические лица, которые должны реализовать инвестиционные проекты. Если это не предусмотрено в дого­воре между заказчиком и другим участником инвестицион­ного процесса, то заказчик не должен вмешиваться в процесс строительства других участников инвестиций. Заказчик наде­ляется правами владения, пользования и распоряжения капи­тальными вложениями, если не является инвестором (статья 4 пункта 3 Закона №39-ФЗ). Заказчик и застройщик обязуются предоставить возможность приобретения жилья покупателю.

Подрядчики в соответствии с заключенным с заказчиком договором подряда, государственного или муниципального контракта и в соответствии с гражданским кодексом Россий­ской Федерации обязуются выполнять вид работы согласно договору. Ими могут являться физические или юридические лица. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы, т. е. юридические или физические лица, госу­дарственные органы, органы местного самоуправления и т. д., для которых создаются указанные объекты.

Согласно пункту 6 статьи 4 Закона № 39-ФЗ, участники инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более участников. Отношения между субъектами инве­стиционной деятельности регулируются Законом № 39-ФЗ и осуществляются на основании заключенного между указанны­ми субъектами договора (статьи 2, 4 пункта 1 и статья 8), кото­рый называется договор-инвестирование. Договор-инвестиро­вание — это вид документа, предназначенный для реализации инвестиционного проекта и показывающий объемы финанси­рования строительства объекта.

После проектирования заключается договор-инвести­рование между инвестором (заказчиком) и строителем. Для заключения договора потребуется разрешение на право соб­ственности земельного участка для жилищного строительства, а также должны быть четко прописаны в договоре условия и сроки сдачи жилого дома в эксплуатацию.

По оценке В. В. Пустошкина, этапы привлечения денеж­ных средств таковы: в первую очередь, физические или юриди­ческие лица вступают в ЖСК. Второй этап — заключение ЖСК договор-инвестирование с застройщиком. В этом договоре будут показаны основные условия финансирования, «зеркаль­ным» образом отраженные в документах, подписанных ЖСК со своим физическими или юридическими лицами. Член ЖСК должен внести первоначальный взнос за квартиру, если в дого­воре существует такой пункт. Оплату застройщику осуществля­ет ЖСК в соответствии с графиком платежей. С подрядчиками и поставщиками застройщик расплачивается полученными деньгами, а также компенсирует свои бюджетные расходы.

Механизм совершенствования управления инвестициями с учетом фактора времени в строительном производстве пред­ставлен по схеме инвестиций на примере жилого комплекса «Дом на Новомостовой» в виде финансовых потоков. В настоя­щее время строительных организациях осуществляются таким образом: ООО «Генподрядный строительный трест № 3» за­ключает договор — инвестирование с ГУП «Фонд жилищного строительства РБ», т. е. строительная организация за счет соб­ственных средств осуществляет строительство объекта. ООО «Генподрядный строительный трест № 3» заключает договор на СМР с ООО «Дирекция капитального строительства».

Схема работы такова: застройщик строит и производит отчет заказчику через ООО «Дирекция капитального строи­тельства». После отчета заказчик рассчитывается квартирами строящегося объекта по себестоимости. В этом случае часть строительства реализует застройщик, а часть — заказчик.

После реализации квартир застройщик инвестирует дальнейшее строительство объекта, в противном случае он обязан брать кредит от «Инвест Капитал Банка». Кредиты бан­ка автоматически приведут к повышению себестоимости объ­екта и соответственно к повышению стоимости жилья.

Физические лица не спешат составлять договор долевого участия, так как риск очень большой: двойные продажи, про­срочка исполнения обязательств инвестором-застройщиком, нарушение своих обязательств по договору долевого участия инвестором-застройщиком, лишающее возможности получить то, что граждане рассчитывали получить по договору (суще­ственное изменение характеристик квартиры, сроки проекти­рования и строительства и т. д.). Поэтому люди боятся вступать в долевое участие. В связи с этим инвесторы не могут вовремя реализовать объекты. Одной из причин замедления фактора времени в оценке срока строительства является то, что инвесто­ры не могут вовремя финансировать объект строительства.

Договор долевого участия в строительстве многоквар­тирного дома детально охарактеризован в Законе №214-ФЗ (статья 1 пункта 3 и статья 2). Закон запрещает заключать ин­вестиционный договор с физическими лицами и заказчиком (строителем) на приобретение квартиры при строительстве многоквартирного дома, т. е. только на заключение договора долевого участия в строительстве. Заключение договора-инве­стирования возможно, если физические лица являются инди­видуальными предпринимателями или юридическим лицом.

Для решения этих проблем необходимо предусмотреть возможность разрешения на заключение договора-инвестиро­вания физическим лицам с заказчиком на свою долю квартир. В этом случае схема работы будет иная. ГУП «Фонд жилищ­ного строительства РБ» может начать СМР с ООО «Дирекция капитального строительства», т. е. своими силами, без других застройщиков. Во время строительства необходимо привлечь физические лица к заключению договора-инвестирования.

При заключении договора-инвестирования физическими лицами с заказчиком схема работы будет такова: ГУП «Фонд жилищного строительства РБ» может начать СМР с ООО «Ди­рекция капитального строительства», т. е. своими силами, без других застройщиков. Во время строительства необходимо при­влечь физические лица к заключению договора-инвестирования.

Каждое физическое лицо, заключающее договор-инвестиро­вание с заказчиком (строителем), согласно Закону № 39-ФЗ, обя­зуется вовремя финансировать строительство. Финансирование строительства будет осуществляться таким образом: физическое лицо после заключения договора-инвестирования оформляет ипотечное жилищное кредитование в банке; после оформления кредита банк перечисляет средства заказчику и отслеживает ход строительства; заказчик будет рассчитываться квартирами.

Заключая договор-инвестирование, люди могут осущест­влять контроль целевого использования вложенных средств, т.к. к договору будут прилагаться график финансирования и календарный график. Договорные обязательства заказчи­ка по финансовому обеспечению строительства определяет график финансирования. График показывает распределение финансовых ресурсов во времени за каждым источником фи­нансирования для обеспечения своевременного выполнения календарного графика работ, а также условия договора об ис­точниках финансирования, представленного подрядчиком.

Календарный график устанавливает сроки проведения подготовительных и общеплощадочных работ, распределение объема капитальных вложений и объема строительно-мон­тажных работ по этапам и срокам строительства. По нормам продолжительности строительства должны учитываться сро­ки строительства. По возведению здания, начиная с подготови­тельного периода и заканчивая пуско-наладочными работами и благоустройством, весь комплекс работ должен охватывать календарный график объекта.

Эти документы даст возможность, физическим лицам, осу­ществлять контроль целевого использования вложенных средств, т. е. средства будут использоваться только по назначению.

You may also like...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *